美麗日報 記者張明天/綜合報導

台北東區忠孝商圈,近來好幾家名店因為不敵高額房租決定熄燈,41年的老字號江浙餐廳「永福樓」,2月24日結束營業,由永福樓經營者任意誠的長媳、公關陳羽珊帶領包括餐廳主廚、行政代表、外場等5人鞠躬致謝。

由永福樓經營者任意誠的長媳、公關陳羽珊帶領包括餐廳主廚、行政代表、外場等5人鞠躬致謝。(圖:中央社)

陳羽珊表示:「天下無不散的宴席,永福樓在此告一個段落,希望未來能以全新面貌,再度為大家服務。」當關下鐵門、招牌熄燈,曾經引領風潮的老店在低溫冷雨中退場,繁華榮景不再,更見感傷。

事實上,去年六福皇宮歇業時,財信傳媒董事長謝金河就曾說,對鄰近商圈會造成傷害,若長久下來都如此,恐形成鬼城效應,如今又有永福樓、錦華樓、小南門點心世界等,不敵高租金相繼收攤,就連麥當勞天母店也預計今年6月關門。鬼商圈的預言要成真了嗎?

至於網友的說法更是酸到爆,有人日前在臉書發文說,台北現在正進入「又老又醜」模式,認為只有韓國瑜能力挽狂瀾。但真的是如此嗎?

東區繁華榮景不在 

台北東區是指台北大安區北側的商圈,範圍則在復興南路以東、基隆路以西、市民大道以南、仁愛路以北之間,是大台北地區甚至是全台灣最繁華,最昂貴的街區之一。

其中最知名的街區為「東區161巷」(敦化南路一段161巷)和「茶街」(忠孝東路四段181巷),是明星藝人開店的一級戰區,也是文創公司的聚集地。

東區商圈曾是台北市繁華的代名詞,不過近幾年名店紛紛因不敵高房租出走,即使是有高知名度的藝人投資也失利,包含吳宗憲的墨西哥餅店、林瑞陽夫婦的保養品專賣店,以及納豆的燒肉店都關門大吉。

東區商圈近幾年,陸續因為不敵高房租而爆出名店出走潮,到處可以看到空置的店面。(圖:中央社)

東區商圈由盛而衰,綜合起來有幾個原因,除了被忠孝商圈在信義區及西門町兩大商圈夾擊,忠孝商圈沒有突出的特色,人潮被分流也是原因之一;另外,消費行為逐漸轉向網購,也使來店消費的人潮大消減。

雖然店面閒置但多數房東認為,台北對店面的需求仍大,整體來說需求大於供給,即使短期內租不出去也不願降價求租,以免打壞了市場行情和店面價值。這裡關門的店已經快和營業的店一樣多了。

【人氣商圈】西門町不怕高租金  永康商圈特色經營

東區的繁華褪色了,但西門町商圈仍然歷久不衰。

位於西門町商圈,萬華區中華路一段的「Machi Doggie Fashion & Coffee」,是藝人昆凌經營3年的寵物咖啡廳,因租約到期與營運調整,日前在臉書公告將於3月27日熄燈,有許多粉絲是為了一睹周杰倫夫婦而光顧,停業消息曝光後,不少網友們都表示不捨。

「Machi Doggie Fashion & Coffee」有許多粉絲都是為了一睹周杰倫夫婦而光顧,停業消息曝光後,不少網友們都表示不捨。(圖:翻攝自「Machi Doggie Fashion & Coffee」官網)

即使西門町有名店歇業,店家對這裡還是充滿信心。當地的房仲說,西門町不怕租不出去,舊的走了,新的會用更高的價格承租。誠品116曾經以月租800萬元承租的好地段,現在由連鎖品牌H&M以1200萬元租下,其他好的地點更有3倍租金搶店面的情形發生。

為什麼西門町這麼搶少?最主要是西門町賣的東西包羅萬象,吸引了眾多人潮,1樓的店面太搶手,只要空下來,馬上就會有新的店家補上,更不用說還有許多店家被壓縮到巷內或往2樓以上開店。西門町不會有空窗期。

戴德梁行報告也指出,相較台北中山、忠孝、站前商圈,西門町店面空置率只有1.2%,是四大商圈租金最高、空置率最低的商圈。

此外,話題性十足的永康商圈,則是開創了最適合當地店家發展的形態。

舉例來說,許多店家晚上9時就打烊不擾鄰,讓店家和居民互動和諧;在商圈的管理上,除了讓老店持續發光,也一直有新店面進駐,又加上商圈協進會和店家聯合出資,請專人打掃永康公園的公共廁所,保持乾淨的公廁,遊客也更願意駐足。

府城台南美食,第二代老闆娘黃書雅就表示,她分析商家逐步撤出忠孝敦化商圈的可能原因,在於消費者逛街已不只是單純想要購買商品,而是追求「消費體驗」。(圖:中央社)

在永康商圈已有30年歷史的府城台南美食,第二代老闆娘黃書雅接受媒體才訪時就分析,商家逐步撤出忠孝敦化商圈的可能原因,在於消費者逛街已不只是單純想要購買商品,而是追求「消費體驗」。

黃書雅說,因為想買便宜貨品,可以透過網購,想買高質商品,可以趁百貨週年慶血拼;反觀具有話題性、文青味或帶有噱頭的店,卻能持續吸引人潮到訪,不怕電商與百貨業崛起。

但要注意的是,台灣人新鮮感的退燒速度超快,新商家要撐過退燒期,得要花費時間成本,建立品牌信賴感,才能擁有穩定客源。

黃書雅還表示,商圈要興旺,販售商品不能同質性太高,不能看別人賣什麼賺錢,就跟著賣什麼,而且不能只有服飾,或只有一種類型餐飲,應該要商品多元化,呈現不同風貌。再來當地最好具有某個吸引人的地標型商店,例如永康街的鼎泰豐,就帶來大量觀光客,也讓周圍商家跟著人潮暢旺。

「空店稅」可以解決東區商圈問題?

有「東區羅姐」之稱的資深藝人羅霈穎,日前在臉書發文,要台北市長柯文哲別只想著總統大位,應該要讓台北復活、讓東區起死回生;柯文哲回應,高房租比高房價還具殺傷力,他提出的解方有二,一是總經濟流量要上升,二是,店面房東不肯降,市府要慎重思考徵收空店稅。

對於徵收空店稅來解決店面空置的問題,專家看法兩極;支持者房產學者章定煊直言「東區衰落是起點,不會是終點。」而政府介入、課空店稅只是一種手段,更舉一個案例解釋「空店稅」的必要性,反問假使SOGO業主突然「拿喬」( 擺架子,故作姿態為難他人)刻意空轉,造成忠孝復興商圈崩潰,這時候台北市政府不該理它嗎?

但吉家網不動產董事長李同榮認為,這種理論是曲解實務,空店稅實施要探討的不是轉嫁問題,而是它實施的結果會是「強時助強,弱時助弱」,對拯救商圈完全無效。

李同榮說,若不重視市場機能,不研究傳統商圈興衰核心因素,只會用稅制控管市場,是最差的調控工具,何況,空店稅怎麼課仍有很多問題待克服,包括要全面性還是區段性?空置的定義期?住商混合區的店面如何定義?會不會只傷到小房東?老地主大房東會不會在乎?種種問題都是空店稅在執行上不可忽視的重要障礙。

退燒的商圈…散去的人潮…熄燈的老店…漸漸進入「又老又醜」模式的台北城…如何起死回生?考驗現任的執政者…(圖:中央社)

台經院研究員暨產業顧問劉佩真也指出,忠孝商圈目前的情況並不是房東降租金,就可以吸引租客回流這麼簡單,當務之急必須重新找回定位及特色。

劉佩真以南京商圈為例指出,這裡的商圈復活,主要是朝向文化、創意的產業聚落方向規劃及發展,以及結合附雙連公園的綠帶整理,讓空置率下降;至於忠孝商圈,因高房租及西門町商圈崛起的衝擊,已錯失挽回的時機,現在除了屋主讓利之外,找到特色更加重要。 

退燒的商圈…散去的人潮…熄燈的老店…,漸漸進入「又老又醜」模式的台北城如何起死回生?考驗現任的執政者…柯p市長。

(責任編輯:陳靖宇)

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