房子是不是資產,取決於現金流的流向,12年前房子是資產應該加槓桿投資,風險非常低,但那時候卻沒人敢這麼干,因為看不到現金流流向自己。12年後的今天,房子已經是負債,現金流在不斷遠離自己,卻敢於大比例的加槓桿炒房。不但要付首付,還得每月拿出2倍的租金來償還貸款,相當於這套房子是房客和房東,向銀行合租的,房客出三分之一,房東出三分之二,這就讓自己置身於博傻的陷阱當中。

最近,上海易居研究院發布,2019年二季度50城租金收益率報告,數據顯示,50城租金收益率為2.3%,環比下降3%,同比下降10%。進入2019年後租金收益率開始加速下行,而且這次租金收益率下行的原因,並非是房價上漲,而是房租下跌,租金已經連續兩個季度下跌。

租金回報率的公式很簡單,就是一年的房租,除以當前把這個房子賣出去的房價,用來衡量,你一直租這個房子,多少年能回本。根據金融投資上的算法,租金回報率就是房子的利率,也是房子的市盈率,比如租金回報率是2%,就說明房子這種資產只有2%的孳息能力,對應的市盈率就是100除以2=50倍市盈率。相當於我們買了一個幾乎很難增長,但卻市盈率高達50倍的股票。

買房不一定裡面有人住,但租來的房子,十有八九會住人,所以房租相比房價,能夠較好地衡量一個城市真實理性的住房需求情況,2019年連續兩個季度的房租下跌,其中三線城市房租下跌最明顯。

從租金收益率來看,4個一線城市的平均租金收益率最低為1.7%,環比降低4%,同比降低3%,環比與同比跌幅均擴大;一線城市的問題並非是租金不貴,而是房價太高,所以租金回報非常低,租金已經佔據了我們收入的絕大部分,所以不是大家不想租,而是實在租不起。在北京,這一年的感覺就是,房價基本穩定,租金也沒怎麼上漲。可能是大家實在沒錢了,越是中高端的房子,租金越是不漲,反而是低端的一居老破小,合租房,群租房,因為整治,導致供應短缺,所以這塊租金漲幅較大。

31個二線城市,平均租金收益率為2.4%,環比下降2%,同比下降9%,環比跌幅收窄而同比跌幅擴大;二線城市房價還在上漲,所以他的租金收益率下降是兩方面原因引起的,一方面是房價提高了分母,另一方面是房租降低了分子。

15個三線城市租金收益率為2.5%,環比下降3%,同比下降12%,也是環比跌幅收窄而同比跌幅擴大。三線城市基本價格停漲,甚至開始下跌,那麼也就意味著,租金的下跌幅度更快。

從這50個城市裡來看,租金回報率相對高的是,烏魯木齊,達到3.6%,韶關是3.5%,西寧3.4%,銀川和哈爾濱是3.2%,主要是東北地區的弱二線城市還有西部的三線城市,其實我們聽到這些城市的名字就知道,他們租金回報率高是因為房價漲幅並不高。而租金回報率最低的城市是廈門,租金回報只有1.2%,深圳,福州和三亞是1.5%,青島是1.6%,這些城市房子租不上價,肯定是出現了房子的供給大於需求,二手的房子太多導致的。

我們早就說過,房價短期是由資本和金融槓桿決定的,有經濟學家提出短期看金融,中期看土地,長期看人口,所以我們看到2016年以來的這波房價快速上漲,伴隨的是居民端槓桿率的快速拉升。說白了就是炒房炒起來的,是金融加槓桿的結果。但是房租的波動卻並不是房價決定的,他是由收入決定的,房租的每年漲幅,基本等於這個城市的平均收入增加值。

你為什麼覺得你的收入還跑不過房租,那是因為你在城市的平均收入增速以下。現如今租金回報率連續下降,主要就是說,房租漲幅已經接近承受力的極限,而且隨著供應增加,和其他的一些政策上的原因,租房的需求也在降低。

有人說你總是看空,其實並非如此,12年前我也是投資房子的,我買房的時候,還沒多少人敢貸款,但那會北京的租金回報率高達5-6%,一套100萬的房子一年能租5-6萬,比貸款利率還要高,而且那會20%首付就可以。所以在這種情況下,買房是划算,是個典型的投資,一套房產的真實價格其實就是他的首付,也就是說房價雖然標價100萬,但其實只有20萬。買來後把他租出去,就能以租養貸,租金還能漲,貸款不會漲,慢慢的他就會產生正向現金流。

然後用產生的現金流,再去首付買房,再出租這才是房產投資之道。但現在這個投資的基礎顯然不存在了,別說4.9%的貸款基準利率了,就連2%的存款利率現在租金都達不到,這就已經是一個賠錢的生意。現在反而是把買來收租金的房子,統統變現的時候,你一把賣出,相當於一次性回收50年的租金,很多房子恐怕都未必再立50年。賣出後隨便買點什麼理財,也是收房租的2-3倍收益。顯然更加划算。

所以房子是不是資產,取決於現金流的流向,12年前房子是資產應該加槓桿投資,風險非常低,但那時候卻沒人敢這麼幹,因為看不到現金流流向自己。12年後的今天,房子已經是負債,現金流在不斷遠離自己,卻敢於大比例的加槓桿炒房。不但要付首付,還得每月拿出2倍的租金來償還貸款,相當於這套房子是房客和房東,向銀行合租的,房客出三分之一,房東出三分之二,這就讓自己置身於博傻的陷阱當中。

轉自:阿波羅 

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