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中共為何拋4萬億改造城鎮「老舊小」區?

為穩投資促內消,中共日前又推出舊改計畫,即投資總額逾4萬億元對城鎮老舊小區進行改造。在棚改未退的情況下,舊改又來,中共有何目的?

中共官媒報導,6月19日,中共國務院召開的常務會議提出推進城鎮老舊小區改造。會議指出,全國老舊小區改造涉及居民上億人。重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施。促進住戶戶內改造並帶動消費。

會議還指出,要創新投融資機制,今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方政府以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。

住建部數據顯示,據初步統計,中國共有老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建築面積約為40億平方米。

按照中國國務院參事仇保興今年3月撰文的初步估算,中國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元(人民幣,下同)。如果改造期為5年,每年新增投資8000億元以上。

大陸金融分析師任中道對大紀元表示,中共在此時啟動老舊小區改造是為了進一步刺激經濟,「一些老舊小區,因為條件有限,限制了人們的消費能力,在現行經濟下滑的情況下,舊改會拉動隱形的居民消費,所以舊改直接的目的就是為了投資拉動消費。」

任中道說,與投資基礎設施相比,舊改有見效快的優勢,「之前一說投資拉動經濟,就是去修新城,修高速公路,修機場,但是這些地方建成之後也沒有需求,最後效率很低。舊改將成為大型基礎設施建設投資的新形式。」

任中道還表示,一旦舊改大面積開始,先前的棚改會加速退出,「也就意味著三四線城市樓市冷卻的速度將會更快,以減少系統性金融風險。」

中國幾乎每一座城市都有這樣的棚戶區。(STR/AFP/Getty Images)

3萬億棚改難以為繼

所謂棚改是指棚戶區改造,就是對城鎮簡易結構較多、建築密度較大、房屋使用年限長、使用功能不全,基礎設施簡陋的區域進行大拆大建的改造。

棚改最早出現於2005年,當時對拆遷戶主要採取拆一補一的實物安置,資金來源主要是靠地方財政。但隨著商品房越來越多,很多地方政府土地越來越難賣、政府負債越來越高時,為去產能、去商品房庫存,2015年,中共橫空推出棚改三年計畫,轉向棚改貨幣化安置,即央行直接介入的抵押補充貸款PSL,棚改在央行定向放水的支持下,各地特別是三四線城市的樓市價格強勁反彈。

湖南的陳先生告訴大紀元,當局其實是希望房價持續上漲的,他說他的一個在審計局工作的朋友告訴他,由於政府開支大於稅收,現在很多地方政府長期負債,補洞的方式是拍賣土地,但一些小城市或縣城的經濟不好,開發商也不願意去,土地賣不出去,於是就用儲備的土地抵給銀行融資,但時間長了還不了錢不行。而唯一的辦法就是想辦法把房價推高,「包括湖南省政府都是希望房價上漲,從來沒有地方政府希望房價下跌的,而國家所謂的調控說不希望房價漲都只是宣傳、忽悠老百姓的。」

中國金融學家易憲容撰文說,只要這些地方的房價還在上漲,三四線城市的金融風險都是潛在的,如果哪個時候出現房價下跌,這些城市的居民所面臨的金融風險可能會很大。一方面要還房貸,另一方面一輩子少許的積蓄可能化為烏有。現在只能是希望這些城市房價別下跌!

當然,當局職能部門也看到這個風險,從2017年下半年開始,當局對地方申報棚戶區改造採取控制棚改貨幣化安置比例、銀行棚改專項貸款不予支持,以及要求嚴格評估財政承受能力。

數據顯示,2019年棚改計畫相比2018年直接腰斬,而央行的PSL貸款連續兩月零投放。今年前5月央行累計發放的PSL貸款1530億,相比上年同期驟降65%。受此影響,三四線城市的住宅銷售和土地拍賣都出現明顯下滑。

行業克而瑞數據也顯示,今年前5個月,三四線城市新增土儲建面佔比同比下滑近10%,而5月單月25個三四線城市成交量同比下降43%。

據悉,這波棚改貨幣化安置央行通過PSL釋放貨幣3萬億元,從2015年到2018年,棚改總規模超過1800萬套,大量安置得到的資金轉換成了個人住房按揭貸款。

「智谷趨勢」表示,當初中央期待金融體系能給出一個市場化的新東西來操刀棚改,隨後便誕生了PSL。3年之間,印鈔3萬億。

4萬億舊改又出臺

棚改還未退,4萬億舊改又出臺。國常會提出要加大金融對老舊小區改造的支持,讓網民奇怪中共「還是圍繞房子轉」「就是不戒掉房地產這個鴉片。」

有網民說,現在出口難了,投資基建也過剩,還是把算盤打到內需上,藉著舊改再讓百姓提前消費一波。

也有網民說,「棚改是拆舊買新,舊改是整改舊的繼續住,兩個對於房價的影響完全相反。」而回帖的網民說,「你錯了,舊改只是個貸款的藉口,錢借出來,就有各種由頭流去樓市。」

還有網民質疑,「棚改剛開始的時候也是沒影響力的,這個誰也不知道以後會變成啥樣。」「改造工程只是引子,央媽放水的新套路?」

任中道表示,官方計畫逐漸退出棚改,現在啟動舊改,「同樣需要資金投入,棚改就沒必要繼續下去。而且舊改也可能會出現一個現象,就是一些老舊小區改造之後,房價確實會上漲。」

根據今年3月住建部發改委、財政部印發的文件,這批舊改小區要求是2000年以前的住宅小區。「不同年代建立的房子因為各種原因,房屋的設計和相應配套設施不同,如果更新了公共設施,小區整體房價會升值;老房子增加了新的水電車位電梯,就增加了加值,並且老舊小區因為建設比較早,地理位置一般都不錯,這些都影響房價。」任中道說。

任中道表示,現在中共是想方設法不讓房價下降,「就是靠行政命令冰封樓市,如限售的措施,買完房子3、5年內不准賣,沒有買賣就沒有流動性,流動性枯竭自然房價降不下來。」

「其實舊改的最終目的也是希望達到房價不掉,有價無市,消滅樓市的流動性,冰封樓市不至於泡沫破裂。」任中道說。

轉自:大紀元

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